1가구 2주택 양도세 비과세 조건과 세금 계산하는 방법

정말 살고 싶은 집이다.

◎ 1 가구 1 주택 양도소득세 면제 조건은?

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최소한 3가지 조건을 충족하였을 때 양도소득세 면제 혜택을 받을 수 있다.

3중에 단 하나만이라도 조건을 충족시키지 못하면 양도소득세 비과세 혜택은 받을 수 없다.

 

1. 같은 세대를 이루는 세대원이 보유한 주택이 1 채일 것.

2. 1채의 주택의 보유기간이 2년 이상일 것

3. 주택의 양도 시 가격이 12억원 이하일 것.

 

 

○ 같은 세대를 이루는 세대원이 보유한 주택이 1채 일 것

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한 세대를 구성하고 있는 세대원이 보유한 주택은 1채 여야만 한다. 세대가 분리되지 않은 가족 구성원이 각각의 명의로 주택을 구입했다면 다주택자가 되는 것이다.

 

여기서 확실하게 가구 수는 '개인'이 아니라 '세대'라는 것을 이해해야 한다.

 

여기서 의도치 않게 1주택에서 다주택자가 되는 경우에 어떻게 진행되는지 살펴보자.

 

1. 부모님과의 세대원 합가

부모님을 봉양하기 위한 합가

 

자녀도 부동산을 가지고 있고, 합가 하시는 부모님도 부동산을 가지고 있다면, 자녀는 갑작스럽게 2 주택자가 된다. 이러한 상황에서 집을 팔게 된다면 다행히 일시적 1 가구 2 주택자로 분류되어 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.

 

* 합가 시 비과세 혜택을 받는 필수조건

1. 부모님 중 한 분의 연세가 60세 이상

2. 부모님과 합가 이후 10 년이내에 처분

 

2. 부모님의 사망으로인한 상속

상속으로 인한 2주택 상황

 

부모님의 사망으로 인한 상속의 경우 일시적 1가구 2 주택으로 상속받은 날로부터 3년 이내에 기존에 가지고 있던 주택을 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 

 

정리하면 기존에 살던 집을 3년 이내에 처분해야만 기존 살던 집의 양도소득세가 면제이다.

 

3. 혼인관계

결혼으로 인한 2주택 상황

 

결혼을 할 때 각자 한 체의 주택을 보유하고 있다면, 한세대 당 2채의 다주택자가 된다. 이때에는 주택구매의 선후를 따지기가 힘들어 어느 주택이든 5년 이내에 1채를 팔면 비과세 혜택이 가능하다. 그리고 기존의 한체의 주택을 매도한 뒤 남은 배우자의 주택을 양도하는 경우, 양도소득세 비과세 조건 3가지에 부합한다면, 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

○  1채의 주택의 보유기간이 2년 이상일 것 

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구매한 주택의 보유 기간은 2년 이상이어야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또한 문재인 정부의 부동산 정책으로 인하여 생긴 '조정지역'에 포함된 주택을 구매했다면 2년의 실거주 의무가 발생한다. 

 

조정지역이라면 2년 이상 보유 and 2년 이상 거주 두 가지 조건을 함께 만족시켜야 한다.

 

조정지역 적용 여부의 기준은 주택을 구입했을 당시의 기준으로 판단된다. 지금은 조정지역이 아닌 곳이라도 구매 당시 조정지역이었다면 2년 실 거주 요건이 반듯이 충족되어야 한다.

 

* 기존에 1주택에서 1 주택을 구매 후 1 가구 2 주택이 되었을 때, 기존 주택이 아닌 새로 구매한 주택을 먼쳐 처분했다면. 새로 구매했던 주택의 처분일을 기준으로 다시 2년이 경과되어야 한다.

 

○  주택의 양도 시 가격이 12억원 이하일 것

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주의해야 할 점은 국토부에서 고시하는 '공시가격'에 의한 기준이 아닌 실거래가를 기준의 금액을 이야기한다.

 

12억 원보다 조금 높은 금액에 집을 처분하시는 것보다는 집값을 조금 저렴하게 해서 양도소득세 비과세 혜택을 받는 것이 훨씬 유리할 수 있다.

 

 

* 만약 3가지 조건을 모두 충족시키지 못하더 라도 1 주택자 장기보유 특별 공제로 세금 감면 혜택을 받을 수 있다.

 

장기보유 특별공제  - 부동산을 오래 보유했을 경우 세금 감면 혜택

 

 

◎ 양도소득세 계산하는 방법

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우선 검색창에 '국세청 양도세 계산기'를 검색하면 계산기를 무료로 사용하실 수 있습니다.

 

○ 입력사항  

양도소득세 간편계산

1. 양도 일자 - 주택을 매도했을때 날짜

2. 취득 일자 - 주택을 구매했을때 가격

3. 양도 가액 - 주택을 매도했을때 가격

4. 비용 - 취득세, 등록세, 법무사 비용, 취득 중개수수료 (영수증을 가지고 있다면 입력하고 영수증이 없다면 계약을 주관한 공인중개사에게 문의하자)

 

양도소득세 납부세액 결정

예시)

양도 가액 10억 원 

취득 가액 3억 5천만원 + 기타 부대비용

1 가구 1 주택 비과세 혜택 없음

 

양도소득세는 ￦ 230,172,000이 나왔다.  

 

집을 파실 때는 꼭 3가지 조건을 확인하여 세금 적인 불이익이 없어야 할 것이다. 꼭 명심할 것은 양도 이후에는 절대로 변경이 불가능하니 꼭 양도 이전에 3가지 조건을 충족시켜야 한다.

 

1 가구 1주택 요건에 부합하지 않아서 다른 방법으로 절세를 노린다면, 장기보유 특별공제를 알아야 한다. 2023.02.27 - [신나는 생활경제 이야기] - 2023년 양도소득세 장기보유 특별공제 확인하자(ft. 비과세)

 

이상 1 가구 1 주택 비과세 요건에 관한 포스팅을 마친다.