전세 사기 피하는 방법(깡통 전세) (필수 TOP3 꼭 Check! )

◎ 깡통 전세란 ?

전세나 월세로 거주하고 있는 집이 경매에 넘어가면서 경매대금으로도 전세 및 월세 보증금을 전액 돌려 받지 못하는 상황을 말한다. 즉 현재 주택가격 보다 집주인이 갚아야 할 빛이 더 많은 경우이다.

예를 들면 전세값이 1억원인 빌라에서 거주 중인 세입자가 있다고 가정하자. 집주인이 금전적인 문제가 생겨 경매로 해당 빌라가 넘어가 최종 낙찰가격이 8천만원 받은 경우, 세입자의 1억원 전세보증금은 다 돌려받지 못하는 상황이 된다.

실제로 빌라나 다세대 주택의 경우 매매가 대비 전세가 비율이 90% 이상 되는 것들도 존재한다. 전세나 월세의 세입자가 부동산 계약을 할때 꼭 신경써야 하는 부분을 확인해보자.

매매가 급상승기에 5억원이었던 주택 가격을 기준으로 4억원의 전세보증금을 책정하였다. 하지만 부동산 하락기에 집값이 3억9천만원으로 하락한다면, 집을 매도 할지라도 전세보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 생긴다.

빌라나 다세대 주택의 경우 비교할 수 있는 주변 매물들이 충분하지 않다. 아파트의 경우 거래가 빈번하고 같은 조건의 매물들 가격을 쉽게 알 수 있어서 적정 매매가를 알기 쉽지만, 빌라나 다세대 주택의 경우 판매자가 적절하다고 생각되는 가격에 판매 되게 된다.

1). 자신이 거래하고자 하는 집과 등기부 등본상의 주소가 일치하는가?

2). 해당 주택의 소유주가 직접 매매계약을 체결하는가? (인적사항을 확인하자)

3). 압류나, 가압류 등 소유권 재한 사항이 있는지 확인한다.

4). 주택에 실제 융자금은 얼마나 설정되어 있는지 확인한다.

- 아파트의 경우 매매가의 70 % 이하, 빌라의 경우 현재 매매가의 60% 이하여야 어느 정도 안전한 주택이다.

신축이라고 다 위험한 사항은 아니다. 다만 조금 더 세세하게 살펴보아야 한다.

해당 주택에 융자가 많다면 전세 입주 시 상환조건을 이야기하자

계약 시 부동산 계약서에 특약으로 추가 하자. 구두로 한 계약은 효력이 없을 수 있다.

<특약 예시>

매도자는 잔금 지급일까지 담보대출금을 모두 상환하여 근저당권을 말소하기로 한다. 잔금일 이후 세입자의 동의 없이 근저당권 및 제한물권을 설정하지 아니한다. 상기 사항 위반 계약은 무효가 되며, 매도자는 계약금의 두배를 반환해야 한다.

* 주의 할 점

보증보험의 효력은 대항력과 같이 다음날 12시부터 발생한다.

전세보증금반환보증을 꼭 확인하자.

이상 깡통 전세를 피하는 방법에 대하여 알아보았다.

살면서 경험하지 말아야 할것들은 경험하지 않는 것이 가장 좋을 것이다. 꼭 다시 한번 Check 하자.