부동산 기본을 알려드리는 신나는 경제입니다, 오늘은 등기부등본 관련 포스팅 예정입니다. 요즘 이슈가 되고 있는 전세사기를 예방하는 차원에서 꼭 확인하셔야 하는 서류이죠. 어디에서도 등기부등본 보는 법을 배운 적이 없기 때문에 오늘 5분만 확인하신다면 확실하게 아실 수 있도록 쉽게 설명 드리 도록 하겠습니다.
등기부등본 열람 및 발급 방법
열람 및 발급 방법을 설명드리기 전 간단하게 등기란 무엇인지 설명드리도록 하겠습니다.
등기란 재산권의 담보등에 관한 권리 관계를 법적인 절차에 따라 공식적으로 기록한 것. 한국애서 등기는 사법부인'법원'이 관리한다.
등기는 주택 뿐만아니라 선박, 채권, 동산등 다양한 형태의 재산에 등기를 신청하여 권리관계를 입증받을 수 있습니다.
● 발급 방법
STEP 1. 인터넷등기소에 접속 → 부동산등기 → 열람/발급(출력)을 클릭합니다.
STEP 2. '통합설치프로그램'을 클릭하여 각종 보안 프로그램을 설치합니다. 그 후 로그인을 실행합니다.
STEP 3. '열람하기' or 발급하기(출력)을 선택하고 주소를 입력합니다.
※ 수수료의 경우 열람 시 700원, 발급 시에는 1,000원이 필요합니다.
부동산 구분의 경우 아파트 / 다세대주택 / 연립주택/ 오피스텔의 경우 집합건물을 선택하시고 상가는 건물을 선택하시면 됩니다.
STEP 4. '선택'을 클릭하시고 다음 화면에서 '전부'를 선택하시고 다음을 클릭하시면 됩니다.
STEP 5. 내용이 정확한지 확인 후에 결제를 눌러 결제를 진행하시면 됩니다.
등기부등본을 확인해야 하는 이유
1. 근저당 설정 확인
임대인은 등기부등본의 내용을 잠금을 치른 익일까지 "계약일의 상태와 동일하게 유지해야 한다는 조건을 계약서 상에 명시해야 합니다.
만약 계약일 이후에 추가로 근저당 설정(대출등)이 기재되어 있다면 계약을 해지하고 계약금의 배액을 임차인에게 지급한다는 특약을 계약서 상에 꼭 기입하셔야 합니다.
2. 권리 발생순위를 확인
임대인이 자신의 보증금을 보호받기 위해서는 대항력과 우선변제권을 취득해야 합니다. 이러한 권리는 전입신고 및 확정일자를 받은 다음날(익일)에 발생합니다.
반면 임대인이 부동산을 담보로 대출을 받은 근저당권은 당일에 권리가 발생하게 됩니다. 그래서 꼭 계약서 상에 다음날(익일)이라는 표현이 중요하게 되는 것입니다.
왜 중요한지 예를 들어 설명드리겠습니다.
1. 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어갔다고 가정.
2. 집주인이 잔금일날 은행에서 대출을 실행.
3. 전입신고와 확정일자는 다음날(익일) 권리가 실행.
이때 낙찰대금의 선순위는 은행이 되어 임차인은 보증금을 다 돌려받지 못할 위기에 처하게 되는 것입니다.
등기부등본 보는 방법
● 등기부등본의 구성
| 등기부 등본의 구성 | |
| 표제부 | 부동산 소재지와 그 현황 |
| 갑구 | 소유권 소유권 관련 권리관계 (가등기,가처분,예고등기,가압류,압류,경매 등) |
| 을구 | 소유권 이외의 관계 |
●등기부등본 확인사항
▶ 표제부
이 부분에서 특별하게 확인하실 사항은 없습니다. 계약한 부동산의 주소가 맞는지 정도만 보시면 되겠습니다.
※ 다세대 주택의 경우 호수는 꼭 확인하셔야 합니다.
▶ 갑구
마지막에 표기되어 있는 현재 소유자와 계약자가 일치하는지 확인하셔야 합니다.
※ 계약금과 잔금일 입금하실 때도 소유주와 이름이 같은지 확인하셔야 합니다.
현재 부동산의 상태가 어떤지 확인하셔야 합니다. 만약 가압류가 걸려 있다면 꼭 확인하셔야겠죠. 만약 해결이 되었다면 빨간 줄로 지워져 있는 것을 확인하실 수 있습니다.
▶ 을구
가장 정확하게 확인해야 할 부분이 바로 '을구'입니다.
근저당권이 표현돼 있는 부분이기 때문에 꼭 확인하셔야 합니다. 위에서 언급해 드린 대로 임대인이 하루의 시간차를 이용해 근저당(대출)을 실행했다면 이 부분에서 확인이 가능합니다.
만약 해당 행위를 발견하셨고 위에서 언급한 특약을 계역서상에 기재하셨다면 특약을 근거로 계약파기 및 계약금 배액보상을 요청하시면 됩니다.
오늘은 최소한 등기부등본을 확인하여 전세사기를 방지할 수 있는 방법과 열람 및 발급방법에 대하여 알아보았습니다. 부동산 계약의 경우 큰돈이 오고 가는 거래인만큼 꼭 확인하셔서 내 돈을 꼭 지키시기를 바랍니다.
꼭 등기부등본 확인해 보세요.
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