부동산 정보를 전달해 드리는 신나는 경제입니다. 오늘은 전세 계약 시 주의 사항에 대하여 포스팅 예정입니다. 최근 전세 사기가 많아지면서 꼭 확인하셔야 하는 정보들이니 숙지하시고 전세 계약 시 활용하시길 바랍니다.
소유권 확인
전세 계약 시 가장 먼저 확인해야 하는 사항은 부동산의 '소유권'입니다. 부동산 등기부등본을 통하여 계약하려는 임대인이 실 소유자 인지를 반드시 확인하셔야 합니다.
전세 계약 시에 임대인의 신분증의 정보와 등기부등본상의 부동산 소유자와 일치하는지 정확하게 체크해 보셔야 합니다. 공인중개사와 계약하시는 경우 당연하게 알려주시겠지만, 한 번 더 확인하는 습관을 가지셔야 합니다.
등기부등본의 경우는 인터넷 등기소에서 발급 및 열람이 가능하니 소유권자가 누구인지 확인해 보시는 것도 하나의 방법이겠죠.
근저당 설정 확인
등기부등본을 통해서 중요하게 확인하셔야 할 정보 중 하나는 근저당 설정(임대인의 채무)을 확인하는 것입니다. 최근 많이 발생하고 있는 전세 사기가 이 부분의 정확하게 보지 않았기에 일어나는 것이 사실입니다.
근저당 설정 금액과 전세 보증금의 합계가 매매 시세의 80%를 넘는다면 부동산 가격의 하락 시에는 깡통 전세가 될 확률이 존재합니다.
즉 근저당 설정금액 + 전세 보증금 > 매매 시세의 80%인 경우 주의가 필요합니다.
※ 예시
매매가가 3억 인 빌라에 은행에 이미 근저당이 1억 있는 경우를 생각해 보겠습니다.
매매가의 80%는 2억 4천만 원입니다. 이때 근저당이 1억 일 때 보증금은 1억 4천만 원 이상이라면 문제가 발생 시 보증금을 100% 다 돌려받지 못할 가능 성이 더 커지게 되겠죠.
제일 좋은 방법은 근저당이 없는 집의 전세를 구하는 것이지만, 위에서 설명드린 비율이 70% 이하인 곳을 선택하시는 것을 추천드립니다.
불법건축물 여부 확인
건축물대장을 통하여 전세계약을 하고자 하는 부동산이 불법건축물이 아닌지 확인해 보셔야 합니다. 전세의 경우 대출이 필요한 하는 경우가 많은데 불법건축물의 경우 대출이 실행되지 않은 확률이 상당히 높기 때문입니다.
또한 전세보증보험도 가입이 불가능하기 때문에 전세사기 때 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 훨씬 높아지게 됩니다. 이 또한 공인중개사가 당연히 고지해야 하지만, 건축물대장의 경우 정부 24에서 확인이 가능하기 때문에 다시 한번 확인해 보시는 것이 중요합니다.
세금 체납 확인 하기
국세나 지방세 체납액이 크고 전세 계약이전에 발생하여 아직 처리가 되지 않은 상태라면 보증금을 다 돌려받지 못할 가능성이 증가합니다.
만약 세금체납으로 인해 부동산이 공매로 넘어갈 경우 채납 된 세금이 우선 변제될 수 있기 때문입니다. 2023년 4월 1일부터는 임대차 계약 이후부터 임대차 기간 시작일까지 임대인의 동의 없이 미납세급을 확인할 수 있게 되었습니다.
하지만, 임대차 계약이전에 미납세금을 조회하기 위해서는 아직도 임대인의 동의가 필요하다는 점은 확인 부탁드립니다.
※ 계약서 작성 Tip
임대차 계약 시 '임대차 계약 후 세금체납이 확인될 경우 계약을 취소하고 계약금을 돌려받는다'라는 특약 사항을 넣어 임대차 계약의 안정성을 높이시길 추천드립니다.
부동산 소유주 계좌로 입금하기
부동산 계약금이나 잔금을 지급하실 경우 부동산 소유권이 확인된 임대인 명의의 계좌로 금액을 송금하셔야 합니다. 혹시나 임대인 명의가 아닌 다른 사람명의의 통장으로 입금한 경우 계약금을 받은 적이 없다고 한다면, 복작한 사건이 되기 때문이죠.
꼭 계좌의 주인이 누구인지 다시 한번 확인하시고 송금하시길 추천드립니다.
전입신고 및 확정일자 받기
임대차 계약이 마무리되었다면, 전입신고와 확정일자를 꼭 받으세요 합니다. 이는 부동산에 문제가 생겼을 때 우선적으로 권리를 주장할 수 있는 힘이 생기기 때문입니다.
이 힘을 대항력과 우선변제권이라고 하는데요. 설명드리면 다음과 같습니다.
● 대항력 : 임대인과 임차인이 아닌 제삼자에게 임대차 계약의 내용을 주장할 수 있는 권리
● 우선변제권 : 후순위 채권 보다 우선적으로 보증금을 받을 수 있는 권리
위 개념들은 경매를 아시는 분들이라면 기본적으로 들어 보셨을 개념일 텐데요. 쉽게 풀어서 설명드리면, 해당 부동산이 경매나, 공매로 넘어갔을 때 보상받을 수 있는 권리를 취득하시는 거라 생각하시면 될듯합니다.
전세 계약 시 꼭 확인하셔야 할 사항 6가지를 설명드렸습니다. 위 사항들을 꼭 확인하셔서 전세 사기 피해자가 다시는 나오지 않았으면 좋겠습니다.
위 사항들만 잘 확인하셔도 전세사기 피해를 많이 줄일 수 있다고 생각합니다.
끝까지 읽어 주셔서 감사합니다.
※ 같이 읽으면 좋은 글
2023.02.20 - [신나는 생활경제 이야기] - 전세 사기 피하는 방법(깡통 전세) (필수 TOP3 꼭 Check! )
전세 사기 피하는 방법(깡통 전세) (필수 TOP3 꼭 Check! )
◎ 깡통 전세란 ? 전세나 월세로 거주하고 있는 집이 경매에 넘어가면서 경매대금으로도 전세 및 월세 보증금을 전액 돌려 받지 못하는 상황을 말한다. 즉 현재 주택가격 보다 집주인이 갚아야
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