부동산 관련 기초 지식을 전달해 드리는 신나는 경제입니다. 오늘은 LTV, DTI, DSR의 개념에 대하여 설명드리고 계산 방법까지 알려드리려고 합니다.
개념을 아시고 계산도 하실 줄 아신다면 대출 계획이 있으실 때 훨씬 효율적인 계획이 가능하겠죠. 오늘 정말 간단하게 설명 들릴 예정이니 꼭 끝까지 읽어 보시고 이해하시길 바랍니다. 1분만 투자해 보세요.
LTV
LTV 뜻
LTV 란 Loan To Value의 약자입니다. 풀어서 설명드리면 부동산 담보대출 시 인정하는 자산 가치의 비율을 말하는 것이죠. 금융기관에서 부동산 담보 대출을 실행하기 전에 심사 기준이라고 보시면 됩니다.
LTV 계산
예를 들어서 설명 들리겠습니다.
부동산(아파트)의 감정가 - 5억 원
대출금액 - 3억 원
LTV - 3억 원(대출금액) ÷ 5억 원(감정가) X 100, 즉 60% 가 되는 것입니다.
만약 LTV 비율이 50%라면 5억의 50%인 2.5억만 빌릴 수 있는 것이죠.
LTV 정책 및 변경 내용
기존 정책 내용
| 주택가격 | 구분 | 투기지역 및 투기과열지구 |
조정대상 지역 | 기타 지역 |
| 9억 이하 | 서민실수요자(무주택) | 50% | 60% | 70% |
| 1주택(차분 조건) | 40% | 50% | 70% | |
| 2주택 이상 | 30% | 30% | 60% | |
| 9억 초과 | 9억 이하분 | 40% | 50% | 9억 이하와 동일 |
| 9억 초과분 | 20% | 30% | ||
| 15억 초과 | - | 불가 | 9억 초과와 동일 |
※ 생에 최초 주택의 경우 (서민실수요자 무주택)
기존 LTV 50 ~ 70% 였던 사항이 80%로 상항 조정 되었습니다.
대출을 받으실 때 무조건 금융기관이나 개인별 사정에 따라 달라질 여지가 있다는 것을 꼭 인지하시기 바랍니다.
DTI
DTI의 뜻
DTI란 Debt To Income의 약자로 연 소득에 대비하여 금융비용(이자) 부담을 얼마나 하고 있는지에 대한 비율입니다. 쉽게 설명드리면 연소득에 따른 얼마의 원금 + 이자를 부담할 수 있을지에 대한 비율이라고 생각하시면 됩니다.
※ 현재 DTI는 조정 해제로 개념만 이해하시고 넘어 가시는 것이 좋겠습니다.
DTI 계산
예를 들어 설명드리겠습니다.
연 소득 - 4,000만 원
주택담보대출 연간 상환액(원금 + 이자) - 2,000만 원
기존 다른 대출 이자 상환액 - 300만 원
DTI - {(2,000만 원 + 300만 원) ÷4,000만 원] X 100, 즉 57.5%가 되는 것입니다.
즉 쉽게 설명드리면 DTI가 60%를 넘기면 안 된다고 하면 위 기준으로 총 금융비용이 2,400만 원을 넘기면 안 된다는 이야기가 되는 것이죠.
DSR
DSR의 뜻
DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 연소득에 대비하여 가지고 있는 전체 금융 부채에 대한 연간 원리금 부담률을 뜻하는 것입니다. 언뜻 보기에는 DTI와 차이가 없는 것처럼 보이지만, 아래에서 차이점을 설명드리겠습니다.
여기서 말하는 전데 금융 부채에는 학자금 대출, 신용대출, 자동차 할부금, 카드론, 주택담보대출, 전세보증금 담보대출등 모든 대출이 포함됩니다.
DSR 계산
연 소득 - 4,000만 원
주택담보대출 연간 상환액(원금 + 이자) -2,000만 원
기존 다른 대출 상환액(원금 + 이자) - 500만 원
DTI - {(2,000만 원 + 500만 원) ÷ 4,000만 원] X 100, 즉 62.5%가 되는 것입니다.
예를 들어 설명드리면 DSR 50%를 넘기면 안 된다는 이야기는 주택담보대출 및 다른 대출의 원금 + 이자가 2000만 원을 넘기면 안 된다는 이야기입니다.
DSR 정책
1 금융권의 경우 : 40%
2 금융권의 경우 50%
※ 총 대출 1억 원 초과 시 적용되는 기준이기 때문에 위 기준이 적용된다고 생각하시면 됩니다.
DRS 같은 경우는 조금 복잡하기 때문에 다음 포스팅에서 더욱 자세한 설명과 정부 정택에 관한 글 작성 예정입니다.
DTI와 DSR의 차이점
DTI는 주택담보대출의 원금과 이자 + 다른 대출의 이자만을 고려합니다.
DSR은 주택담보대출의 원금과 이자 + 다른 대출의 원금과 이자를 고려합니다.
정리하면 DTI와 DSR은 둘 다 연간소득 대비 대출 상환 능력을 산출하는 방식은 같지만, DSR의 경우는 모든 대출의 원금과 이자를 따지기 때문에 규제가 더 까다롭다라고 할 수 있습니다.
DSR 계산기
DSR 계산을 원하시는 분들께서는 아래애 링크를 클릭하시면 바로 이동이 가능합니다.
이제 까지 세 가지 개념에 대하여 이야기해보았습니다. 세 단어의 개념과 계산방법을 잘 숙지하시고 현명한 금융생활을 하시길 기원합니다. 이상 신나는 경제였습니다.
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