부동산 정보를 전달해 드리는 신나는 경제입니다. 오늘은 전세에 이어서 월세 계약 시 꼭 확인해야 하는 주의사항과 계약 시 추가해야 하는 필수 특약을 소개해 드리려고 합니다.
일반적으로 확인해야 할 내용들은 전세 계약과 같아서 간단하게 정리 후에 추가적인 내용을 정리해 드릴 예정입니다. 끝까지 확인하셔서 내가 전월세 사기의 피해자가 되지 않도록 꼭 확인하시길 추천드립니다.
월세 계약 시 주의 사항
1. 임대인 정보
부동산 계약을 하는 임대인의 신분증 및 등기부등본을 대조 확인하여 동일인임을 확인하셔야 합니다.
대리인이 계약을 하러 방문했을 경우 확인 사항
● 대리인의 신분증 확인
● 소유자의 인감이 날인되어 있는 위임장 확인
2. 부동산의 정보
● 입주 예정인 부동산의 주소가 계약서 상의 정보와 일치하는지.
● 건축물대장을 확인하여 불법건축물이 아닌지 확인.
● 건물의 면적 및 구조가 계약서에 명시되어 있는 것과 같은지 확인.
3. 근저당권 확인
등기부등본상의 근저당권 설정 금액을 정확하게 확인하셔야 합니다. 해당 부동산의 매매시세 대비 근저당 + 보증금의 비율이 80% 이하로 설정되어 있는지 확인하셔야 합니다.
4. 계약 정보 및 임대료 계좌 확인
구도로 이야기한 계약 기간과 보증금, 월세가 맞는지 다시 한번 계약서 작성 전에 확인하셔야 합니다. 계약서 대부분에 한글로 금액을 정확히 기재해야 하기 때문에 정확히 확인이 가능하실 거라 생각합니다.
계약서 작성에 이상이 없어 계약금을 송금하실 때 꼭 임대인의 계좌가 맞는지 확인하셔야 합니다. 입금 후에는 입금 영수증을 반듯이 수령하셔야 합니다.
5. 확정일자, 전입신고
일반적으로 이사하는 날 잔금을 납부하고 짐을 옮기는 경우가 대부분입니다. 이날 잔금을 임대인에게 송금하고 주민센터를 바로 찾아 확정일자를 받고 전입신고를 하시길 추천드립니다.
※ 준비물
신분증
부동산 계약서 원본
월세 계약 시 추가로 확인해야 하는 사항
1. 관리비 확인
매달 일정금액의 월세를 지불하지만, 거기에 더해 관리비라는 항목으로 돈을 추가로 지급해야 합니다. 이는 월세 계약마다 차이가 있기 때문에 꼭 확인하셔야 합니다.
일반적으로 관리비에는 전기세, 수도세, 공용 청소비, 엘리베이터 운용비, 인터넷 등등 많은 항목이 있습니다. 월세 계약 전 관리비 부분이 얼마나 나오는지 꼭 체크하셔야 관리비 폭탄을 막을 수 있습니다.
2. 계약 시 옵션
월세 계약 시 어떤 것이 옵션인지 정확히 확인하셔야 합니다. 일반적으로 TV, 냉장고, 세탁기, 에어컨 등이 옵션으로 있는 원룸이 많습니다. 월세의 경우 저주 이사해야 하기에 옵션이 많은 것이 좋겠죠.
특히 계약서 상에는 명시되어 있지만, 실제로 존재하지 않는 옵션이 있을 수 있으니 꼭 확인하시고 입주 후라도 임대인에게 요구하시면 됩니다.
3. 공인중개사
계약을 담당하는 공인중개사가 안전한 곳인지 확인해 볼 필요가 있습니다.
● 공인중개사 자격증이 유무
● 중개사무소 등록증기 유무
● 공인중개사 본인이 맞는지 확인
● 중개대상물 확인서 교부와 설명 여부
● 공제증서 교부 여부 확인
월세 계약 시 추가 특약사항
월세 계약 시 임대인과 임차인의 합의하에 계약서상 특약 사항을 입력할 수 있습니다. 아래의 특약사항을 추가하시면 부동산 계약 시 조금 더 안적적인 계약관계가 될 수 있습니다.
1. 대항력 및 우선변제권 특약
확정일자의 특성상 확정일자를 신청하면 다음날 0시에 효력이 발생하기 때문에 시간의 공백이 생기게 됩니다. 이때 임대인(집주인)이 다른 권리(대출 등)를 설정하지 못하도록 특양사항을 추가하는 것입니다.
● 특약 예시
임대인은 계약 시에 등기부등본상의 권리 관계를 익일까지 유지하기로 한다. 이를 위반 시에 계약은 해지할 수 있으며 임대 보증금 전체를 반환해야 한다. 손해배상금액은 임대인과 임차인의 합의에 따르기로 한다.
2. 대출금 특약
전세나 월세는 보증금이 필요합니다. 개인의 사정에 따라 보증금을 대출을 이용해야 하는 경우가 많은데, 대출의 심사는 은행에 임대차 계약서를 제출해야만 대출 여부가 확인됩니다. 만약 대출금액이 충분히 나오지 않아서 계약을 이행하지 못할 경우 문제가 될 수 있습니다.
● 특약 예시
임대인은 임차인의 보증금 대출에 동의한다. 임대인은 임차인의 대출 불가 시 계약을 해지하고 계약금 및 지불불 전액을 즉시 반환하기로 한다.
중개수수료 계산법
공인중개사가 계약을 주관했다면 중개수수료를 지급해야 합니다. 간단하게 계산 방법을 알아보도록 하겠습니다.
● 월세 거래 금액 산정 공식
보증금 + (월세 X 100만 원)
● 중개수수료 산정 공식
거래금액 X 요율
● 계약금액 5,000만 원 미만인 경우 0.5%(최대 20만 원)
● 계약금액 1억 미만인 경우 0.4%(최대 30만 원)
● 계약금액 6억 미만인 경우 0.3%
오늘은 월세 계약 시 주의사항에 대하여 알아보았습니다. 위 부분만 잘 체크한다면 문제없는 계약을 체결하실 수 있으실 거라 생각합니다. 꼭 참고하셔서 안전한 계약이 되셨으면 좋겠습니다.
이상 마치겠습니다.
감사합니다.
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