2024년 최우선변제권 자격요건 및 금액표 3분정리(Ft.소액임차인)

전세사기로 많은 분들이 고통을 받고 있는데요. 오늘은 소액임차인 최우선 변제권에 대하여 정확하게 정리해 드리려고 합니다. 계약 전에 꼭 읽어 보시고 자신의 소중한 자산을 지키시면 좋겠습니다.

최우선변제권 자격요건 및 금액표

 

먼저 최우선변제권을 말씀드리기 전에 우선변제권에 대하여 간단하게 소개하고 설명드리겠습니다. 차례로 이해하시면 쉽게 이해가 가능하실 거예요.

 

 

 우선변제권이란?

거주하는 주택이 공매나 경매로 낙찰되었을 경우 낙찰된 대금에서 다른 권리자보다 우선해서 변제받을 수 있는 권리입니다. 

 

경매로 낙찰받은 금액에서 각 채권 자별로 금액을 나누어 가져야 하는데 이를 배당이라고 합니다. 이때 중요한 대항력이라는 단어가 나오는데요. 대항력의 요건은 다음과 같습니다. 

 

● 우선변제권 대항력 조건 

 

1. 주택의 거주(입주)

2. 전입신고

3. 확정일자

 

이 3가지 대항력은 가장 늦게 조건 충족된 기준으로 대항력이 생긴 날짜가 정해집니다.

 

이때 임대인(집주인의) 대출 즉 근저당 보다 대항력 날짜가 늦는다면 선순위가 되지 못하고 보증금을 전액 변재 받지 못하는 상황이 생길 수 있습니다.

 

그럼 이제 최우선 변제권에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

 소액임차인 최우선변제권이란?

최우선 변제권의 정의에 대하여 간단하게 정리해 드리겠습니다.

 

주택임대차보호법에 따라 해당 주택이 공매나 경매로 넘어갈 경우 최우선적으로 소액 임차인의 보증금의 일부 돌려받을 수 있도록 하는 법 제도입니다.

 

 

 소액임차인 최우선변제권 성립 조건

어떤 기준으로 최우선 변제가 성립될 수 있는지 요건에 대하여 자세하게 알아보겠습니다.

 

1. 우선 2가지 대항력을 경매개시결정 등기 전에 가지고 있으셔야 합니다.

 

여기서 대항력이란 주택에 실제로 입주(점유)하고 계셔야 하며 전입신고를 마친 상태여야 합니다.

 

※ 임대인(집주인)의 채권자가 돈을 받지 못해 임대인 소유 주택에 대해 경매를 신청하고 경매 비용을 납부하면 위 주택의 등기부 『갑』 구 란에 임차 주택에 대해 경매 절차가 시작되었다는 내용이 기재되는데, 이를 경매개시결정 등기라 합니다.

 

※ 임차보증금의 우선변제권을 얻기 위해서는 확정일자까지 받아 놓으셔야 합니다.

 

전입신고는 인터넷으로 간단하게 하실 수 있으니 아래의 링크를 참고하셔서 바로 하시는 것을 추천드립니다.

전입신고 인터넷으로 손쉽게 하는방법(Ft.불이익)

 

 

2. 주택임대차 보호법에서 정하는 소액임차인이어야만 합니다.

기준시점	지역	임차인 보증금 범위	최우선변제금액
2023. 2. 21.~	서울특별시	1억 6천500만원 이하	5,500만원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서 울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	1억 4천500만원 이하	4,800만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제 권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산 시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	8,500만원 이하	2,800만원
	그 밖의 지역	7,500만원 이하	2,500만원

 

임대차 계약의 경우 최소 2년 이상 거주하고 있기 때문에 기준시점에 따라서 임차인보증금 범위와 최우선 변제금액이 달라질 수 있습니다.  아래의 파일의 다운로드하시면 정확한 기준을 아실 수 있습니다.

 

최우선변제 금액표.pdf

0.11MB

 

소액임차 기준은 쉽게 설명드리면 은행에서 대출을 해준 날짜 즉 담보물권 설정일로 보시면 됩니다.

 

 

3. 배당요구 종기일까지 배당요구를 하셔야 합니다.

 

 

※ 단 중요한 점은 최우선변제에 모든 조건이 해당하더라도 경매낙찰금액의 1/2 한도 내에서 변제받을 수 있습니다.

 

 

최우선변제권 예시

 

서울의 한 아파트에 100동 101호에 1억 5000만 원을 내고 월세로 거주한다고 가정합니다. 근저당 설정일자 즉 은행 대출일은 2023.5.4일입니다. 그러면 위 표의 2023. 2. 21.~ 이후의 기준을 적용하시면 다음과 같습니다.

 

서울 임차인 보증금 범위(1억 6천500만 원) 안에 들어가 최우선 변제금액 5,500만 원을 받게 되는 것입니다.

 

 

소액임차인 최우선변제권에 대하여 알아보았습니다. 최소한의 기준을 알아보시고 부동산 계약을 하셔서 소중한 자산이 없어지는 최악의 상황은 꼭 피해 가시기 바랍니다. 감사합니다.

 

 

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